조지즘은 효과가 있을까요? 5년 뒤의 점검

AI 요약

Henry George의 조지즘은 토지 자체의 가치에 세금을 매기고 노동과 자본에 부과하는 세금을 줄이자는 구상입니다. Lars Doucet은 5년 전 글에서 제기한 세 가지 쟁점, 토지가 경제에서 차지하는 비중, 세금의 임대료 전가 여부, 건물과 분리한 토지가격 평가의 가능성을 다시 검토합니다. 글은 조지즘의 이론만 다루지 않습니다. 지방정부가 정책을 검토하도록 데이터를 정리하고, 평가 도구를 만들고, 실행 가능한 법안을 준비하는 과정도 설명합니다.

정책 추진은 설득보다 실행 준비에서 시작합니다

저자는 온라인 논쟁으로 반대자를 설득하는 일보다 관심 있는 지방의원과 협력해 실제로 도입할 지역을 찾는 편이 효과적이었다고 말합니다. 낯선 정책을 처음 적용하는 곳을 만들면 뒤따르는 지역에 참고 사례가 됩니다. 의원에게 추상적인 원칙만 제시하지 말고 지역별 효과 분석, 예상되는 반론에 대한 답변, 발표 자료와 법안 문안까지 준비해야 한다고 강조합니다.

이 과정에서 공개 데이터와 오픈소스 도구가 쓰입니다. CivicMapper는 지방정부의 토지가격 평가 자료를 지도에 표시해 도시 중심부와 외곽의 가치 차이를 보여줍니다. 휴스턴에서는 노상 주차장 부지에만 35억 달러가 넘는 토지가치가 묶여 있다고 추산합니다. LVTShift는 세수 총액을 유지하면서 건물세를 낮추고 토지세를 높이는 경우, 지역 내 누가 부담을 더하거나 덜게 되는지 계산하는 Python 라이브러리입니다. 저자는 여러 모델에서 빈 땅과 주차장이 부담 증가의 주요 대상이 되고, 중간 수준의 단독주택 소유자는 순혜택을 얻는다고 설명합니다.

한국의 토지가격 평가는 실행 가능성의 사례입니다

저자는 한국이 토지 가치를 필지별로 매년 평가하며 전체 작업을 약 5개월 안에 마친다고 소개합니다. 중앙정부는 지역 특성을 대표하는 표준지 약 50만 곳을 선정하고, 예외적인 경우를 빼면 표준지마다 두 차례 이상 개별 감정평가를 진행합니다. 지방정부는 이 평가를 기준점으로 삼아 나머지 필지의 가치를 산정합니다. 중앙정부의 표준화와 지방정부의 현장 지식을 함께 활용하는 방식입니다. 저자는 이를 통해 대규모 토지가격 평가가 원천적으로 불가능하다는 주장을 반박합니다. 다만 한국의 공시지가가 실제 토지가치를 낮게 반영한다는 비판과 평가 과정의 투명성 문제도 덧붙입니다.

평가 기법에서 저자가 얻은 교훈은 하나의 마법 같은 알고리즘보다 데이터 품질과 업무 절차가 중요하다는 점입니다. OpenAVMKit은 대량 부동산 평가(Mass Appraisal)를 위한 오픈소스 Python 라이브러리입니다. 저자는 고급 머신러닝 예측기보다 비정상적인 거래, 잘못 측정된 건물 특성, 누락된 정보 같은 입력 오류를 찾아내는 기능이 실무에서 더 큰 가치를 보였다고 말합니다. 또한 건물 재조달 비용과 감가상각을 활용하는 원가법을 예전보다 긍정적으로 평가합니다. 미국의 ‘매매사례 보정 원가법’은 제대로 적용하면 토지가격도 합리적으로 산출할 수 있다는 설명입니다.

정확도와 함께 균등성, 최신성을 관리해야 합니다

저자는 평가가 시장가격을 대략 따라가고, 지역 상식에 부합하며, 비슷한 위치와 용도의 토지를 일관되게 다루는 것이 중요하다고 봅니다. 오래된 평가액을 그대로 두면 현재 가치와 동떨어진 과세가 생깁니다. 반대로 매매 시점의 가격만 각 주택에 반영하면, 실제 가치가 비슷한 집도 마지막 거래 시점에 따라 평가액이 크게 달라집니다. 피츠버그에서는 오랫동안 미뤄진 재평가와 불투명한 외주 평가가 납세자 반발을 불러 분리세율 재산세가 폐지됐습니다. 저자는 정기적인 재평가와 오류 수정 경험을 쌓지 않으면 제도 자체가 신뢰를 잃을 수 있다고 지적합니다.

세금 전가 논쟁과 남은 한계

저자는 일반적으로 토지 가치세를 임대료에 그대로 전가하기 어렵다고 주장합니다. 임대료는 집주인의 비용이 아니라 주택의 공급과 수요에 따라 결정되며, 토지 공급은 건물과 달리 세금 변화에 맞춰 늘거나 줄지 않는다는 논리입니다. 다만 임대료 규제가 광범위하고 세금 인상분만큼 임대료를 올리도록 집주인에게 예외를 허용하는 경우에는 전가가 가능하다고 인정합니다. 덴마크 연구가 제시한 사례가 여기에 해당합니다.

이 글은 LVT가 주택 공급, 불평등, 통근 여건을 실제로 얼마나 개선했는지 입증하는 결과 보고서는 아닙니다. 저자도 정책 도입을 허용하는 법률이 생겼다는 사실과 실제 효과 검증을 구분합니다. 글의 중심은 토지가치 평가를 운영하는 방법, 정책 자료를 만드는 도구, 지역에서 제도를 시험할 조건에 있습니다. Hacker News 댓글에서도 정책 실행 전략에 대한 공감과 함께, 전면적인 LVT의 정치적 실현 가능성 및 실제 효과를 보여줄 데이터가 부족하다는 지적이 나옵니다.

Hacker News 반응

• @bombcar — “정책 입안자의 일을 대신해 주기”는 로비 활동의 80%쯤 됩니다. 지역에서 원하는 일이 있다면 필요한 작업을 끝내고, 자금도 요구하지 않은 채 찾아가면 통과될 가능성이 큽니다. 작업을 마친 데다 자금 조달 계획까지 가져가면 성공 가능성이 더 높습니다.
  • @john01dav — 제가 바라는 정치 개혁은 전문직 면허 규제 완화, 의료 분야의 과도한 온정주의 축소, 소송 절차 간소화처럼 특정 이익집단에 불리한 일이 대부분입니다. 집중된 이익을 얻는 통행료 징수자를 하나씩 없애고 비용은 널리 분산하는 구조라 정치가 합리적으로 대응하지 못합니다. 한 가지 의제에 수년간 전업 활동가로 매달리지 않고 이런 변화를 더 효과적으로 추진할 방법을 듣고 싶습니다.
  • @bpodgursky — 작성자가 말하는 건 문제를 좁혀 실제 표결에 올릴 수 있는 법안 문안을 가져오라는 뜻입니다. “전문직 면허 규제를 고쳐 주세요”라고 말하는 건 실행 가능한 제안이 아닙니다. 막연한 생각을 법으로 바꾸는 일을 의원에게 맡기는 셈입니다.
• @tptacek — 온라인 논쟁에 몰두하는 사람보다 지역 시의회나 주 의회의 의원을 설득하는 편이 중요하다는 대목에 공감합니다. 저희도 단독주택 전용 용도지역을 없애는 안건을 표결에 부칠 예정이며, 통과하리라 예상합니다. 페이스북 댓글만 보면 가장 논쟁적인 사안처럼 보이지만, 실제 선거에서는 진보 후보가 중도 후보를 큰 차이로 이겼습니다. 공개 발언 자리에도 “반대”는 늘 나오지만 “찬성”은 잘 나오지 않습니다. 실제로 중요한 대화는 선출직 공무원과의 대화였던 것 같습니다.
  • @sarchertech — 저희 동네 경험은 정반대입니다. 시의회 참석자는 주로 돈이 걸린 사람들입니다. 산꼭대기에 살고 도로가 제한된 곳인데 개발업자들은 계속 개발을 원합니다. 개발 안건이 있을 때마다 부동산 중개인과 건설업계 종사자들이 몰려옵니다. 선거 때는 외지 개발업자들이 후보를 후원합니다. 반대 의견이 선거에서 우세해도 “찬성” 쪽이 조직적으로 더 잘 움직입니다.
• @throwitaway222 — 저는 13에이커를 샀습니다. 농구공 튀는 소리와 이웃집 TV, 시끄러운 자동차를 듣기 싫었기 때문입니다. 연간 백만 달러의 세금을 물리겠다면, 소음 내는 사람들에게도 같은 금액을 매겨 제가 의료비를 감당할 수 있게 해줄 수 있나요? 주변 사람들도 10~15에이커씩 살고 있고, 식료품점까지 차로 40분 걸리는 한적한 곳이라 땅에 가치가 전혀 없습니다.
  • @loeg — LVT는 토지세가 아니라 토지가치세입니다. 그 13에이커는 가치가 엄청나게 높지 않으니 연간 백만 달러를 내게 되지는 않을 겁니다.
  • @throwitaway222 — 그렇다면 이해가 됩니다. 쓰지 않는 땅에 세금을 매기는 줄 알았습니다.
  • @kccqzy — 도시 안의 미사용 토지에는 높은 세금을 매기고, 농촌의 미사용 토지에는 그렇지 않게 하자는 구상입니다.
• @Gimpei — LVT는 탄소세처럼 기술관료들이 좋아할 만한 훌륭한 구상이지만 정치적으로 통과하기 어렵다고 봅니다. 인류 전체에는 이롭겠지만 현재 주택 소유자에게는 불리합니다. 주택 소유자는 부유하고 정치 참여도도 높으니 통과될지 모르겠습니다. 불가능한 일부터 시작하지 말고, 그보다 조금 덜 불가능한 발의안 13 폐지부터 추진하면 어떨까요?
  • @wmf — 대부분의 경우 LVT는 현재 재산세와 같거나 더 낮을 겁니다. 빈 땅만 더 부담하게 됩니다.
  • @maomao5 — 빈 땅을 대량 보유한 조직으로 바꾸면 원래 지적이 여전히 유효하다고 생각합니다.
• @marcosdumay — 글을 다 읽었는데 조지즘이 실제로 효과가 있는지 논의하는 부분을 놓쳤나요? 주택 수가 늘었나요? 불평등이 줄었나요? 도시가 통근 여건을 개선할 만큼 세수를 확보했나요?
  • @airstrike — 놓쳤습니다. 3절 마지막 부분, 색으로 구분된 두 이미지 근처를 다시 읽어 보세요.
  • @marcosdumay — 그건 부동산별 세율 변화입니다. 그 부분에서 성과로 든 건 정책 변경 표결입니다.
  • @skybrian — 아직 판단하기 이른 것 같습니다. 법률이 통과되기는 했습니다.
• @bariumbitmap — LVT에서 토지 공급을 비탄력적이라고 보는 점이 늘 궁금했습니다. 여러 도시는 매립으로 토지 공급을 늘립니다. 시카고는 애들러 천문관 아래 땅을 호숫가 잔해를 메워 만들었고, 보스턴의 백베이는 과거 바다의 일부였습니다. 침식이나 해수면 상승으로 토지가 사라지기도 하고, 건축 규제가 실제로 개발 가능한 토지의 범위를 바꾸기도 합니다. 이런 요소가 조지즘의 계산을 바꾸나요?
  • @nrr — 토지 공급은 완전히 고정된 건 아니지만, 거주할 장소를 추가하는 일의 용이함과 비교하면 상대적으로 비탄력적입니다. 매립지의 가치를 볼 때는 매립에 들어간 비용과 그 뒤 남는 부지 가치를 나눠야 합니다. 두 번째가 토지 지대이며, 주변 공동체가 그 장소를 어떻게 평가하는지가 중요합니다.
• @PeterHolzwarth — 저자의 작업을 설득력 있게 돌아본 글입니다. 다만 초반에 UBI를 언급하는 부분은 빼는 편이 낫다고 생각합니다. LVT는 그 자체로 흥미로운 정책인데, 정치적으로 논쟁이 큰 UBI와 묶으면 사람들에게 UBI에 관한 선입견까지 불러옵니다. 다른 의제의 부담을 빌려 동의를 얻기보다 LVT 자체의 근거를 보여주는 편이 좋습니다.

원문: Astral Codex Ten / 번역·요약: Trawling